Jesse Frederik – Verkeerd verdienmodel

Het verdienmodel van de volkshuisvesting is verkeerd ingericht en met name de zittende huurders profiteren. Jesse Frederik, economieredacteur van De Correspondent, spaart niemand in zijn kritiek. Politici kiezen voor huurverlaging, corporaties renoveren te duur en de rekening belandt bij de woningzoekenden. Jesse is bang dat een nieuwe energiecrisis deze dynamiek alleen maar zal versterken.

Sidekick is Maarten van Heugten, van de Autoriteit woningcorporaties.

Voor de foto's volg ons op LinkedIn. Reacties: podcast@visitaties.nl

Transcript

SPEAKER_01 0:00

De Woningbur is overigens nog van zodanig omvang dat hier bijzondere vaakzaamheid en zorg geworden blijven.

SPEAKER_00 0:07

Dit is de woonkamer. Op dit moment zitten we een gigantisch woningtekort. Op dit moment zitten de huurders in de knel.

SPEAKER_01 0:15

Een podcast over het woningvraagstuk. Huurders kunnen natuurlijk ook zelf een steentje bij met Wouter Bekers.

SPEAKER_03 0:21

Hey, hallo beste luisteraars. Graag groet ik jullie vanuit Amsterdam, waar we zitten bij de correspondent. Namelijk bij economie redacteur Jesse Frederik. Dank je Jesse. Hallo, zeg ik dat goed?

SPEAKER_02 0:34

Dat zeg ik goed, dat ik een economieredacteur ben, dat we in Amsterdam zitten en dat ik Jesse Frederik ben. Ja, en bij de correspondent.

SPEAKER_03 0:41

In indrukwekkend pand hebben jullie hier de Witten Barensplein heet dat.

SPEAKER_02 0:46

In mijn oude stoommeelfabriek. En die is helemaal tot een kantoor omgevormd ooit.

SPEAKER_03 0:52

Ja mooi toch? Mooi, zeker. En ik heb bij jou aangeklopt, want jij schreef voor de correspondent, je schrijft vaker over wonen, prikkelend. En je schreef onder andere een stuk met de titel Het woonprobleem van Nederland. Dubbele punt. Iedereen wil betaalbaar wonen, maar niemand wil het betalen. Daar praat ik graag eens met je over door. Ja, leuk. Tof dat je daarvoor de tijd maakt. En voor dit gesprek ben ik samengekomen met Maarten. Zeker. Maarten van Heugden, afdelingshoofd bij de Autoriteit Woningcorporaties. Klopt helemaal. Ook dat weer goed. Huiswerk toch goed gedaan, hè? We zitten er lekker in, we hadden het over huiswerk. Maar tot zover ging het goed. En jouw eerste keer in deze podcast. Klopt ook. Ja, hartstikke leuk. Veel zin in. En je haakte aan als sidekick, dus om samen even Jesse lekker te bevragen. En ik kan me ook voorstellen dat jullie dit soort analyses van buiten ook wel volgen, toch? Bij de autoriteiten woningcorporaties.

SPEAKER_04 1:50

Absoluut, absoluut. En het artikel wat Jesse heeft geschreven in augustus, waar jij net aan refereert, is denk ik bij ons ook met heel veel plezier en interesse gelezen. En het heeft wel iets weg van de staat van de corporatiesector die wij ieder jaar maken, maar dan net even met een andere toon en ook wel met een iets andere inhoud. Maar er zijn parallellen.

SPEAKER_03 2:15

Maar Jesse kan zich een iets scherpere toon veroorloven. Dat klopt. Die laatste van jullie was best wel scherp.

SPEAKER_04 2:23

Zeker, die was al een stukje scherper dan eerder. Daar heb ik ook daar ben ik ook erg blij mee, kan ik zeggen. Maar ik moet zeggen dat de toon die een journalist kan pakken en de scherp, is af toe ook wel een beetje jaloersmakend hoor. Dus wij moeten toch altijd best wel dingen op een heel goed afwegen. En dat doen we. Maar het is ook wel lekker om te horen hoe andere mensen even gewoon lekker uit de losse Pols kunnen gaan.

SPEAKER_03 2:54

Nou, volgens mij zit je je ook wel lekker te praten vanuit de Losse Pols. Dus heel leuk dat je aanhaakt. Maarten, als je nou even in één zin zou moeten zeggen wat de autoriteit woningcorporaties is. Als iemand je dat vraagt op een verjaardag die er verder niet te veel verstand van heeft, wat zeg je dan?

SPEAKER_04 3:10

Ja, dan begin ik toch gewoon met te zeggen dat wij de toezicht houden zijn op de woningcorporaties en op de woningcorporatiese sector. En dat we ons best doen om vanuit die rol bij te dragen aan een zo goed mogelijk functionerend stelsel. Win woningcorporaties zich zowel maximaal als verantwoord kunnen inzetten voor hun volksrechtsvestelijke opgave. En dat hangt er een beetje vanaf op wat voor verjaardag ik ben, welke woorden ik dan gebruik.

SPEAKER_03 3:39

Ja, maar dit kunnen we goed volgen, volgens mij. Zeker. Even na de kennismak met jou, Jesse. Als ik zo kijk op. Ik volg je al een tijdje, maar dan zoek ik even terug. En dan zie ik je bent volgens mij een beetje begonnen bij Follow the Money.

SPEAKER_02 3:56

Ja, helemaal aan het begin, toen het nog gewoon drie man en een paardenkop waren.

SPEAKER_03 4:00

En nu komen we bij je binnen toch. Ja, het voelt een beetje als een indrukwekkend bedrijf bijna.

SPEAKER_02 4:06

Nou doe je bijna alsof het hier van de marmer aan elkaar hangt.

SPEAKER_03 4:11

Het zit een lekkere energie, volgens mij bij de kosten. Jullie hebben wel een geslaagd initiatief tot op heiden, toch?

SPEAKER_02 4:19

Ja, zeker. Nog steeds meer dan 60.000 leden. En vooral die uitgeverij bij ons gaat super goed. Dus dat is wel het is wel heel mooi. Dat dat is gelukt met alleen maar leden. Gewoon een online medium op zetten. En dan heb je ook nog een eigen podcast, de grote Jesse Frederikshow. Nou, de grote, doe maar weg. Jesse Frederik show.

SPEAKER_03 4:41

Dat staat erbij toch?

SPEAKER_02 4:42

Nee, dat was de grote verkiezingshow. Ik heb tijdens de verkiezingen gingen we lijsttrekkers interviewen en toen gooien we er even grote bij, want die moet je wel onderscheiden van het veld natuurlijk. Maar toen heb ik Jesse Frederikshow.

SPEAKER_03 4:55

En hoe kwam jij hier nou bij? Want je vertelt over de correspondent. Hoe ben je op deze plek terechtgekomen?

SPEAKER_02 5:02

Hoek bij de correspondent ooit terecht weg. Ja, dus ik heb een. Toen in de markt begon. Toen was Rob op zoek naar auteurs. Toen werkte ik nog bij Follow de Money. En toen heeft hij mijn samenkeer gaan zitten. En toen zei hij, moet je niet ook hier komen schrijven? Zo is het eigenlijk gegaan. En Rob is? Rob Wijnberg, de onze hoofdredacteur. Dus ik zit er al best wel bijna vanaf het begin zit ik erbij.

SPEAKER_04 5:26

En wat voor type journalistiek wordt hier nou bedreven, Jesus? Want als ik luister, lees en luister wat hier wordt geproduceerd, als ik het in mijn eigen woorden zeg, dan is het in ieder geval geëngageerde journalistiek. Maar hoe zou jij het beschrijven?

SPEAKER_02 5:42

Ja, de pitch is voorbij waan van de dag natuurlijk. Dus we proberen gewoon wat langer de tijd te nemen en wat langere stukken te schrijven. En jij zegt geengageerd. Ik denk dat ik misschien een beetje niet helemaal de soort van de gemiddelde correspondent bij ben, wat dat betreft. Dus ik denk dat ik iets meer analytische lange stukken schrijf en zo.

SPEAKER_03 6:05

Dus ja, maar als het gaat over wonen, jij zei net toen we, ik praatte even met jou, probeerden over voetbal te praten. En toen kwamen we op Nijmegen. Daar kom jij vandaan. Daar kom ik vandaan. Ik ben altijd even benieuwd als we het over het wonen gaan hebben. Geboren en getogen?

SPEAKER_02 6:21

Ja, geboren en getogen. Tot mijn 21ste of 22ste woon ik ook.

SPEAKER_03 6:26

Ik vroeg me dat al wel eens af toen ik je accent hoorde, want dat delen wij dan. Ik kom met Lindhold.

SPEAKER_02 6:30

Oh ja, oh, lachen. Ja, grappig. Bij Brakenstijn in de buurt. De grote Albert Heijn, XL, nee, dat is niks.

SPEAKER_03 6:39

Ik ben om mijn veertiende vijf.

SPEAKER_02 6:41

En waar woon je nu als ik vraag om? Nu woon ik op Eipplein in Amsterdam-Noord.

SPEAKER_03 6:50

En wonen houdt je bezig? Zeker, ja. Al langer volgens mij.

SPEAKER_02 6:54

Ja, het is gewoon ook voor economie een leuk thema waarin je zeg, maar eigenlijk in de fysieke omgeving heel erg economie ziet werken ook. Dus waarom zijn huizen hier groot? Waarom gaan mensen in een stad wonen, allemaal van dat soort vragen. Dat komt hangt samen met economie voor een heel groot gedeelte en beleid. Dus dat maakt het. En je ziet het veel meer dan een heleboel andere economische thema's. Dus hier zie je in de fysieke omgeving. En het is natuurlijk iets wat veel mensen ook bezig had klopt bij de laatste verkiezingen als je vraagt van wat zijn de belangrijkste thema's, dan staat wonen stijf bovenaan. En iedereen vindt dat, dus dat is ook fascinerend. Iedereen vindt bijvoorbeeld dat er honderdduizend woningen moeten worden gebouwd, maar het lukt niet. Dus dan is het ook interessante om je af te vragen, hoe kan dat eigenlijk?

SPEAKER_03 7:41

Ik las bij Ipsels, als je nu bij de laatste gemeenteraadsverkiezingen, als je de kiezer vraagt wat vind je het allerbelangrijkste thema, noemde één, dan zeg nu 51% wonen.

SPEAKER_02 7:49

Ja, heel veel.

SPEAKER_03 7:51

Dus niet alleen het belangrijkste thema, echt de meerderheid van de mensen maakt zich daar het meeste druk om. Dus belangrijk thema. En dan zeg jij, iedereen wil betaalbaar wonen, maar niemand wil het betalen. Ja, als jij dat nou uit moet leggen op een verjaardagsfeestje. Wat is in dit kort jouw analyse?

SPEAKER_02 8:09

Nou ja, als we het over corporaties hebben, je hebt veel mensen die eigenlijk de verlossing van de woningnood heel erg zoeken in de volkshuisvesting. En het simpele, denk ik, basale gegeven dat je moet beseffen, is dat woningcorporaties ongeveer 65 euro cent verlies maken op elke euro die ze nu in nieuwbouw steken. Dus het is extreem verlieslatend om woningen te bouwen als woningcorporatie. En ja, iemand moet dat verlies natuurlijk betalen. En dat kan je dus niet op een grote schaal, kun je verlieslatend gaan bouwen. Want zelfs woningcorporaties zijn natuurlijk wel, ik bedoel, je hoeft niet met een winsthoogmerk te bouwen, maar het moet wel kostendekkend zijn. En daar zit volgens mij een groot probleem. En je ziet dus ook dat eigenlijk wel constant wordt gezegd, we gaan een heleboel woningen toevoegen. Maar als je nu kijkt hoeveel woningen hebben woningcorporaties bijvoorbeeld de afgelopen zes, zeven jaar toegevoegd, was geloof ik 9000 netto per jaar.

SPEAKER_03 9:10

Maar je gaat snel. Als we het hebben over een verjaardagsfeestje, dan probeer ik jou bijn te benen. Maar je zegt eigenlijk dus sociaal woningen bouwen is een verlieslatende.

SPEAKER_02 9:22

Ja, en in toenemende mate verlieslatend. Want als we teruggaan naar bijvoorbeeld de jaren 90, toen was het eigenlijk vlak na die brutering.corporaties loskomen te staan van de overheid. Vroeger was het altijd de overheid die dat verlies goed maakte. En toen zijn ze losgelaten. En toen was wel de deal ook, nou dan hebben we huren die de kosten kunnen dekken. En toen kon je eigenlijk gewoon kiets spelen op het bouwen van een sociale huurwoning. Alleen omdat we door de jaren heen eigenlijk dat verschil tussen bouwkosten en huren steeds verder is opgelopen, is het nu heel erg verlieslatend geworden. En je ziet eigenlijk dat politici wel heel erg veel roepen over allemaal mooie luchtkastelen over volkshuisvesting. Maar de kern van de zaak wordt volgens mij daarin eigenlijk niet aangepakt. En dat is dit, denk ik.

SPEAKER_03 10:14

En als je dat zou moeten beschrijven, wat is de kern? Nou, dat het gewoon heel verlieslatend is.

SPEAKER_04 10:23

Ja, prima. Volgens mij zaten we er al een beetje in hoor.

SPEAKER_03 10:27

Dus we hebben de chatchat hebben gehad, en ik merk al op een verjaardagsfeestje met Jesse moet je volgens mij even op het puntje van je stoel gaan zitten om jou te volgen. Eerst even jouw analyse. Want volgens mij is het wel algemeen erkend. Dat er een financieel uitdaging is probleem bij sociale huur. Maar jij zegt van bijbouw van elke euro die je investeert, is 65 cent verlies latend. Dat lijkt me een beetje sterk gezegd.

SPEAKER_02 10:58

Ja, dat is volgens mij uit de indicatieve bestedingsruimte, wordt elke keer wordt dat berekend, elk jaar. Dus volgens mij doet Oortek Finance maakt dat soort berekeningen.

SPEAKER_03 11:12

Ik ben even benieuwd naar de berekening. Want ik heb zelf ook kort bij een woningcorporatie gewerkt. En je ziet dan die doorrekeningen ook wat kost. Het bouwen van een woning, wat kost het lenen van geld om dat mogelijk te maken. En dat krijg je niet helemaal bij elkaar. Maar het is niet zo dat dat verschil factor 1 op 3 is.

SPEAKER_02 11:31

Ja, dan zou je dan zou je bij Oortek moeten zijn. Het kan dat het ook zijn, is bijvoorbeeld dat de sloop, moet je ook meerekenen bijvoorbeeld. Dus als je een woning sloopt, en dat bijna de helft van alle nieuwbouw bij woningcorporaties wordt ervoor gesloopt, dan moet je dat eigenlijk ook inbrengen in de projectkosten. En dat kan natuurlijk ook al behoorlijk duur zijn.

SPEAKER_03 11:56

Oké, maar we gaan niet altijd uitgewaid heel precies kijken naar welk percentage het wel.

SPEAKER_02 12:02

Even los van nieuwbouw is het natuurlijk ook zo dat zij op dit moment al op de bestaande voorraad maken woningcorporaties ook al verlies. Dus zonder dat ze iets bouwen, maken zij op elke sociale huurwoning elke maand 11 euro verlies op dit moment.

SPEAKER_03 12:18

Ja dat zijn die plaatjes die Edes, de Vereniging van Woningcorporaties ook laat zien. Dus die rekenen met een gemiddelde huur van rond de 600 euro in de maand. En daarop wordt gemiddeld ook ruim 10 euro verlies gemaakt. Als we even onze ogar heen kijken. Volgens mij zijn dat ook dingen waar jullie je zorgen over maken bij de autoriteiten.

SPEAKER_04 12:37

Zeker zorgen over. Even los van wat nou hoeveel cent het nou precies is. Maar op het moment dat je ziet dat eigenlijk nieuwbouw zodanig veel kost dat het onbetaalbaar wordt, in ieder geval voor corporaties. Dan moet je je gaan afvragen hoe je dat gaat oplossen. En wij hebben ook laten zien dat er ook voor de komende jaren een enorm tekort dreigt. En dan zijn er een aantal knoppen waar je aan kan draaien als in ieder geval als ook als overheid. Maar er ligt ook een verantwoordelijkheid bij de corporatiesector om daar in de afspraken die ze maken, om dat op tafel te leggen.

SPEAKER_03 13:14

Ja, en misschien kunnen we zo gaan naar hoe zou je dit kunnen oplossen. Maar als jij naar de analyse van Jesse luistert, Maarten, dan denk je eigenlijk, dat kan ik op hoofdlijnen wel volgen. Ja, zeker, dat is heel herkenbaar. En wat zie jij dan fout gaan, Jesse? Want jij zegt eigenlijk de huren. Hoor ik dat goed? Is dat eigenlijk het centrale probleem?

SPEAKER_02 13:36

Nou ja, huren die de bouwkosten niet bijhouden. En als jij wil dat er in ieder geval de kosten worden gedekt, dan zal dat daar een verband tussen moeten zijn. En dat is dus niet al 20, 30 jaar is dat langzaam steeds verder uit elkaar gegroeid. En vooral in de afgelopen jaren is dat heel hard gegaan. Omdat er door de politiek herhaallijk allemaal ingrepen zijn geweest in de huren. Die zijn bevroren of die zijn verlaagd.

SPEAKER_03 14:08

Maar dus eigenlijk plat gezegd, zeg je, we betalen te weinig door de bank genomen voor sociale huurwoningen aan huur. Dat klopt.

SPEAKER_02 14:15

Gelijk echt een heel erg populair standpunt. Nee, dat is ook geen populair standpunt, denk ik nee. Tenminste, niet als je een huurder bent in de sociale huur natuurlijk. Tegelijkertijd zeg ik erbij, van je zou dat natuurlijk ook, want bijvoorbeeld als de huren omhoog gaan, dan gaat ook de huurtoeslag omhoog. En voor de allerarmsten wordt dat bijna 100% gecompenseerd via huurtoeslag als je de huren omhoog doet. Dus het is niet zo dat dan als de huren een euro omhoog gaan, dat dat dan allemaal per se allemaal direct ten koste gaat van huurders, vooral niet de allerarmsten. Sterker nog, dat is denk ik ook de reden dat de hele tijd die huurbevriezingen er zijn geweest zijn. Omdat het voor de overheid heel erg een verdienmodel is geworden om de koopkracht van mensen te verbeteren door tegen woningcorporatie te zeggen bevries de huren maar, want dan hoeven zij geen huurtoeslag extra te betalen.

SPEAKER_04 15:08

Het is in ieder geval koopkrachtverbetering zonder dat het te schat kist extra middelen kost. En op het moment dat je dus wel iets aan je huren wel laat stijgen en de huurtoeslag omhoog gaat, dan betekent het dus dat je op je rijksbegroting iets hebt op te lossen.

SPEAKER_02 15:22

En in denk je een coalitieonderhandeling met steeds meer partijen waarin het allemaal heel knellend en moeilijk is, komt er op een gegeven moment iemand met het lumineus idee op tafel van. hé, zullen we dit niet dus doen weer?

SPEAKER_03 15:32

En de costiepartijen aan tafel niks. En ze doen er in ieder geval de beeldvorming in een heleboel mensen een plezier.

SPEAKER_02 15:39

En vijf of tien jaar later hebben mensen geen woning, omdat er gewoon er geld op is.

SPEAKER_03 15:43

En Jes Maarten, dan leven we nu in een tijd van oorlog, ook in het Midden-Oosten. De straat van Hormoes is afgesloten. We zien de olieprijs omhoog gaan. De gas, de energierekening, met name het gasdeel, verwachten we ook weer weer. Dus krijgen we niet dit soort discussies de komende tijd weer enorm. Over betaalbaarheidsproblemen bij huurders en moeten we die huren niet bevriezen.

SPEAKER_02 16:09

Dat zat ik ook te denken. Dat zou heel goed kunnen. Ja, want als je weer die inflatie ook weer omhoog gaat, dan moeten eigenlijk de huren daarmee meestijgen. Maar ja, hebt gezien in de afgelopen jaren dat dat heel moeilijk ligt. En dat daar weer druk gaat ontstaan om dat niet te doen. En dat zal op een of andere manier gecompenseerd moeten worden. Want woningcorporaties staan er nu wel echt steeds slechter voor. En het kan natuurlijk ook nog iets betekenen voor de rente. Nou, dat zou ook niet best zijn voor woningcorporaties, want die zijn heel erg afhankelijk van die rente ook. Ja, we zien de rente ook al stijgend precies.

SPEAKER_04 16:49

Ja, maar ik kan me eerlijk gezegd niet voorstellen, maar misschien ben ik naïf. Dat de discussie rondom een huurbevriezing, zoals we die vorig jaar gehad hebben. Dat die weer op tafel gaat komen. Toen leefde er nog een soort van veronderstelling, ook binnen de politiek, dat dat kon. En of dat nou willens en wetens is geweest. Ik was er niet bij en ik weet niet wat mensen wel of niet eigenlijk wisten op het moment dat dat werd bedacht. Maar inmiddels kan toch niemand meer ontkennen dat op het moment dat je aan de huren gaat draaien, ook al doe je dat maar een klein beetje, dan heeft dat enorme gevolgen voor de investeringsruimte van corporaties. Er ligt nu net een rapport van ons waarin we zeggen, nou, we steven af op het tekort van 19 miljard.

SPEAKER_03 17:36

Wat is dat voor een rapport?

SPEAKER_04 17:37

Dat is de staat van de corporatiesector die we jaarlijks uitbrengen.

SPEAKER_03 17:41

Wat is dat tekort van 19 miljard?

SPEAKER_04 17:43

Nou ja, dat is eigenlijk een doorrekening, waarbij je eigenlijk vaststelt dat op het moment dat de afspraken die zijn gemaakt met de corporatiesector over de prestaties die zijn geacht worden te leveren, als je doorrekent wat dat gaat kosten de komende jaren, dan is er onderaan de streep een tekort van 19 miljard. En dat tekort ontstaat nu, doordat de onderhoudsuitgaven enorm zijn gestegen. En de verwachting ook is dat dat zich doorzet. En omdat we zien dat de rente stijgt. Nou ja, als de rente nog meer gaat stijgen, en dan gebeurt ook nog een en ander met de energie, dan kun je wel uitrekenen wat er niet. Je kunt niet precies uitrekenen, maar wel bedenken wat er dan ongeveer gebeurt. Nou en het laatste wat je dan moet doen, is natuurlijk opnieuw die huurbevriesingsdiscussie op tafel brengen.

SPEAKER_02 18:37

Ja, ja, ik heb wel het idee dat op zich die huurbevriesingsdiscussie er wel voor heeft gezorgd dat mensen dit iets beter zijn gaan begrijpen in ieder geval. Want het was natuurlijk eigenlijk ook deels geïnitieerd door de PvdA GroenLinks, wat wel vreemd is. Want je zou zeggen dat die toch wel bondgenoten zijn van de corporatiesector. En die zeiden toen we moeten de huren bevriezen en dan wel met een soort van tvare vorm van compensatie dan nog erbij. Maar ja, ik denk niet dat ze dat nu nog een keer zouden doen. Die hebben daar denk ik wel van geleerd, had de moederhoop.

SPEAKER_03 19:09

Dus ja, ik zit te denken, ik heb ook wel de verkiezingsprogramma's te lezen. Ik geef in ieder geval bij de socialistische partij de SP lopen ze daar nog steeds mee. Maar ik ben benieuwd of jullie naïef zijn, of dat inderdaad wel ook een les hebben geleerd daar. En we raken nu een beetje aan hoe gaat dat met de woningcorporaties. Misschien toch even een stapje terug. Want we luisteren allerlei mensen deze podcast en sommige mensen zitten er wat dieper in dan anderen. We hebben wel eens het beeld dat die corporatiesector gesubsidieerd wordt. Maar in jouw werken zo leg je ook wel uit van nou, zo zit het niet precies, toch, Jesse?

SPEAKER_02 19:50

Nou ja, historisch zijn ze heel zwaar gesubsidieerd. Dat bezit hebben ze nog voor een gedeelte. Dus van alles van voor de jaren negentig en zo. Maar ja, dat wordt natuurlijk ook verouderd en dan moet je renoveren. Dus ze teren eigenlijk in op een soort van bezit, wat ze historisch hebben. En ze gebruiken de opbrengsten van dat bezit, kunnen ze gebruiken om huren laag te houden of om te bouwen of om te renoveren. En ja, zo werkt het eigenlijk.

SPEAKER_03 20:16

Maar als je kijkt naar een beetje het ondernemingsmodel van een woningcorporatie, dan zeg je, er komt eigenlijk geen subsidie aan te pas.

SPEAKER_02 20:23

Nee, nee, niet structureel. Ja, dus de subsidie zit hem in dat zij lage rente betalen.

SPEAKER_03 20:31

En ik zeg wel eens, er is een soort klein rentevoordeel door een garantie door de overheid, die kost op zich de overheid niks. Nou ja, je zou kunnen zeggen, misschien dan wordt het een heel ingewikkeld verhaal. De eigen leningen en rentes die het moet betalen. Maar er wordt ook een winstbelasting geven. Dus onderaan de streep. Er gaan geen enorme subsidies stromen, laten we het zo zeggen. Die woningcorporaties. Anders dan bijvoorbeeld bij de zorg of het onderwijs.

SPEAKER_02 21:01

En ironisch genoeg, je hebt particuliere beleggers zoals pensioenfondsen, die zijn helemaal vrijgesteld van winstbelasting. Dus die zijn grote investeerders in vastgoed. Die zou je kunnen zeggen dat die nog veel meer begunstig te zijn van subsidies dan woningcorporaties. Wist ik niet?

SPEAKER_04 21:20

Nee, dat laatste wist ik ook niet. Maar we hebben nu al twee mythes nu al doorbroken. Zullen we zeggen? De mythe dat corporaties heel rijk zijn, en de mythe dat corporaties heel veel subsidie ontvangen.

SPEAKER_03 21:31

Ja, check. En als ze nieuw bouwen, dan krijgen ze soms wel een korting bij de grondprijs, sociale grondprijs.

SPEAKER_02 21:39

Dat is trouwens overigens, dat is wel serieus een omvangrijke subsidie. Want hier in Amsterdam bijvoorbeeld, daar is bijna alle grond in gemeentehandelen. En als jij bijvoorbeeld als particulier hier in het centrum iets zou willen bouwen van 50, vierkante meter, moet je rustig drie ton betalen aan het grondbedrijf. Terwijl een Woningcorporatie maar 20.000 betaalt. Dus daar zit een gigantische subsidie in van de gemeente. En dat is natuurlijk niet in elke elke stad zo. In Amsterdam is het echt het de grondprijzen zijn gewoon enorm, omdat dit gewoon een hele gewilde locatie is om te wonen. Maar dat is wel een serieuze subsidie, ja.

SPEAKER_04 22:19

Ja, waar Amsterdam inderdaad wel bijzonder in is, in die omvang.

SPEAKER_03 22:25

En maar als je kijkt naar de exploitatie van de woningcorporaties zelf, dan zou je eigenlijk simpel kunnen zeggen, er komt huur in. Punt. En er gaan een aantal noodzakelijke uitgaven met zo'n corporatie maken. Klopt dat? Ja, zeker. Wat zien we aan de uitgavenkant?

SPEAKER_02 22:39

Nou, dat die dus ook heel hard toe.

SPEAKER_03 22:42

Hoe is dat opgebouwd hoor?

SPEAKER_02 22:43

Dus we hebben gewoon onderhoudsuitgaven, beheer, belastingen. En wat nu tegenwoordig steeds groter wordt, is verbetering, renovatie, verduurzaming. Dat is eigenlijk ook wel opvallend als je naar die cijfers. Volgens mij hebben jullie dat ook in de staat van de corporaticictor. Maar dat die corporatiesector dus eigenlijk veel harder gaat qua verduurzaming dan de koop en de particuliere huursector. Dus ik geloof ook zelfs hier in Amsterdam dat bijna 40% van alle sociale huurwoningen heeft het energielabel A al. Nou, dat haal je niet in de rest van de voorraad.

SPEAKER_04 23:16

Nee, dat klopt. De corporaties zijn de grote verduurzamers van Nederland. Dat is hartstikke mooi natuurlijk. Dat je een sector hebt die voor dit soort ontwikkelingen eigenlijk die daarin ook het voortouw kan nemen en daarin een hele belangrijke rol kan spelen om dat in Nederland voor elkaar te boksen. En tegelijkertijd is ook wel het moment aangebroken dat je kritisch kan zijn op de vraag van in hoeverre moet je die lat voor verduurzaming voor corporaties, gezien ook de beschikbare middelen, moet je die lat nog zo hoog blijven leggen, moeten zij nog koploper blijven.

SPEAKER_02 23:54

En ik vind daar ook zit ook een vraag in over mensen die dus al een sociale huurwoning hebben, die krijgen eigenlijk door die verduurzaming een hogere woonkwaliteit. Die betalen minder op hun energeterekening, krijgen een betere woning eigenlijk. En daar is afgesproken in de nationale prestatieafspraken dat je daar eigenlijk de huur niet echt voor mag verhogen. Ja, daar zit dus ook wel een probleem in dat die corporatie eigenlijk heel veel geld aan hun zittende huurders aan het besteden zijn. Terwijl je kan afvragen of je daarmee het verschil tussen die mensen die er nog niet tussen zijn gekomen. Want daardoor blijft er ook minder geld over om nieuwbouw te doen. Dus je maakt eigenlijk dat verschil tussen insiders en outsiders ook nog groter hierdoor.

SPEAKER_03 24:32

Ik luister ook wel eens jouw podcast, en ik hoor je dan spreken over Loterijsocialisme. Ja, wat bedoel je daarmee?

SPEAKER_02 24:40

Nou, daarmee bedoel ik dat je dus gewoon dat hier bijvoorbeeld in Amsterdam heb je een wachtlijst van 150.000 mensen actief woning zoekenden. En elk jaar worden er 8500 sociale huurwoningen verhuurd. En ja, het is ook wel begrijpelijk als jij hier in Amsterdam kan komen te wonen in een woning met een WOZ-waarde van 5 ton voor 650 euro huur per maand. Dan is er weinig reden om daar nog uit weg te gaan. Maar dat is natuurlijk wel een beetje loterijsocialisme, zoals ik noem. Van jij krijgt het, maar iemand die misschien in precies dezelfde situatie zit, die heeft dat dan niet, dat voordeel. En dat is een beetje willekeur.

SPEAKER_03 25:21

En we hadden het net over die verduurzaming en de corporaties die koploper zijn. Maarten, jij stelt eigenlijk de vraag. Laat ik hem terugstellen aan jou, vind je dat die lat ondertussen te hoog ligt?

SPEAKER_04 25:33

Ja, en dat is een ingewikkelde vraag aan het toezichthouden. Dus wij signaleren dat corporaties koploper zijn. We signaleren ook wat dat aan kosten met zich meebrengt. En we leggen eigenlijk de vraag op tafel, ook richting de beleidsmakers en daarmee dus ook de politiek. Van, is dit iets wat je op deze manier wil handhaven? Dus over een tijdje worden er weer nieuwe nationale prestatieafspraken gemaakt. Nou, dat gaat ook over de opgave die corporaties hebben op het gebied van verduurzaming. En dat komt allemaal bovenop nog allerlei andere opgaven die er ook al zijn. En de vraag is van in hoeverre moet je blijven stapelen? In allerlei eisen en verwachtingen. En welke keuzes maak je daarin? En wij zeggen wel dat er keuzes gemaakt moeten worden.

SPEAKER_03 26:22

Ja, oké. En daarmee zeg je ook zoals het nu gaat, dat is niet houdbaar eigenlijk.

SPEAKER_04 26:28

Nee, op het moment dat eigenlijk dat een woning veel meer kost dan dat hij uiteindelijk oplevert, dan moet je linksom of rechtsom aan knoppen gaan draaien. En een van de knoppen waar je dan aan kan gaan draaien, is aan de eisen die je stelt, aan de woningen die gebouwd moeten worden. En als je niet aan die knop wil draaien, dan moet je er op een andere manier dan moet er geld bij.

SPEAKER_02 26:53

En ik zei net van met die nieuwbouw dat dat 65 euro cent per euro verlieslatend is, nou daar kan je over twisten, maar bij die renovaties en verduurzaming is het eigenlijk nog erger, omdat je de huur dus niet mag verhogen. Dus alles is bijna volledig verlieslatend.

SPEAKER_03 27:07

En als ik jouw stukken lees, Jess, zeg je ook, die kosten stijgen ook hard onderhoud, verbetering. Terwijl die huur dus relatief.

SPEAKER_02 27:19

Ja, klopt. Dus de afgelopen jaar, dat is dus ook een beetje een raadsel, geloof ik. Van ik ben er niet helemaal achter wat dat nou volledig verklaart. Je hebt natuurlijk bouwkosten zijn behoorlijk hard gestegen de afgelopen vijf jaar. Maar los daarvan lijkt er ook wel iets aan de hand dat die woningcorporaties niet helemaal grip hebben op hun eigen onderhoudsuitgaven. Als je kijkt naar volgens mij hun prognoses de hele tijd over onderhoudsopgaven, dan zie je dat die de hele tijd hoger uitkomen dan wat zij zelf in hun begroting hadden staan. Ja en ik moet zeggen, als ik hier in mijn eigen omgeving om mee heen kijk wat voor projecten er soms worden ondernomen door woningcorporaties. Dat is dan niet alleen onderhoud, maar ook renovatie. Maar we hebben hier bijvoorbeeld in Amsterdam-Noorten van de Pekbuurt gehad. Daar is 260.000 euro per woning ingegaan om die te renoveren. Dan zijn over het algemeen woning van 50, 60, vierkante meter. En die zijn dan kleiner geworden, want je moet naar binnen toe verduurzamen. Want er mocht niks gesloopt of het moest allemaal in authentieke staat. Dus je houdt minder vierkante meters over aan het eind van de rit. En dat is dan 260.000 euro per woning wat daarin wordt geïnvesteerd op een plek in Amsterdam waar heel veel mensen willen wonen. Dus waarvan ik mij afvraag, als je dan zo'n grote onderneming gaat doen, kun je dan niet tenminste zorgen dat er meer ook weer wordt bijgebouwd op die plekken. Maar ja, dan is daar een huurdersvereniging en een gemeente die daarachter gaat staan. Die dan gaat zeggen van nou, dat is allemaal verschrikkelijk, gentrificatie, dit kan niet. En dan wordt dat gewoon maar geblokkeerd. Ja, dat vind ik eigenlijk. Dat ik me afvraag, wat heeft dat met sociale huur te maken? Dit zijn mensen die de deur dichtgooien voor mensen die er nog niet wonen. Je hebt zelf eigenlijk al een mooie woning op een mooie plek. En dan heb jij het recht om daar een beetje te zeggen, we gaan hier niks mee doen.

SPEAKER_03 29:09

Jij durft in ieder geval de niet populaire vragen te stellen. Als iemand roept, ik vraag me af of die corporaties schip hebben op de kosten, onderhoudskosten. Dan maakt een toezichthouder zich zorgen, denk ik, Maarten, of niet?

SPEAKER_04 29:22

Nou, ik weet niet of. Ik maak me persoonlijk in ieder geval geen zorgen. Maar het is wel iets waar je als toezichthouder inderdaad wel nieuwsgierig naar wordt. Hoe kan dat? En is dat iets waar we ons zorgen over moeten maken? En we weten nu eigenlijk gewoon niet hoe het kan, hoe het precies zit. We zien eigenlijk een soort tegenovergestelde trend. Dus daar waar corporaties als het gaat om nieuwbouwrealisatie eigenlijk vaak heel optimistisch zijn en de begroting uiteindelijk niet gerealiseerd wordt. Zie je dat op het gebied van onderhoud, eigenlijk lijken ze wat conservatief te zijn. En wordt in ieder geval stijgen de uitgavel meer dan dat er in eerste instantie begroot wordt. Nou, er zijn wel wat aanwijzingen waar dat door komt. Maar dat lijkt toch niet alles te verklaren. Dus we zijn heel nieuwsgierig naar waar nou die stijging vandaan komt, dat is één. Maar toch ook wel hoe het kan dat coöperaties eigenlijk dus niet geen realistisch beeld van hebben. En die combinatie maakt eigenlijk dat je inderdaad je af kan vragen in hoeverre de sprake is van grip. Het verschilt overigens ook weer per corporatie. Dus we gaan dit jaar wij er wat dieper in duiken.

SPEAKER_03 30:36

Hoe doe je dat dan als autoriteit?

SPEAKER_04 30:39

Dat we dieper induiken. We zijn op dit moment bezig met een thematisch toezichtsonderzoek op te bouwen. En daarbij gaan we dus voor een deel van de corporaties, een steekproef. Daar gaan we naartoe. Om daar dus verdiepend eigenlijk te onderzoeken, juist specifiek op dit thema van onderhoud. Hoe dat nou zit, met die kosten, maar ook in de manier waarop een corporatie daarop stuurt en grip op heeft.

SPEAKER_03 31:09

Interessant. En wordt dat openbaar?

SPEAKER_04 31:11

Uiteindelijk wordt dat levert uiteindelijk een rapportage op.

SPEAKER_03 31:14

Kun je vertellen waar die steekproeven plaatsvinden of is dat te vroeg?

SPEAKER_04 31:17

Nee, dat is nog te vroeg. We zijn de hele onderzoeksopzet, die zijn we nu aan het maken. Doen we overigens echt wel in nauwe samenspraak met andere partijen, omdat ook het ministerie hier erg geïnteresseerd in is en ook zelf onderzoek naar gaat doen. Edes is hier erg in geïnteresseerd, coöperaties zelf natuurlijk ook. Dus aan de ene kant wil je als toezichthouder dit scherp hebben. En aan de andere kant wil je niet iets doen wat andere partijen ook al doen of over elkaar heen buitelen en ook een soort kramp veroorzaken op dit thema. Want het is ook gewoon belangrijk dat er goed onderhouden wordt. Die verhalen komen natuurlijk ook genoeg in het nieuws.

SPEAKER_03 31:59

Ja, we hebben het natuurlijk over de Van de Pekbuurt en zo gesproken, de spreekwoordelijke schimmelwoningen.

SPEAKER_04 32:04

Ja, zeker. Nou, nou of, ja, en dat zijn natuurlijk ook vreselijke beelden. En daar is de afgelopen tijd weer veel in het nieuws geweest.

SPEAKER_03 32:14

Misschien even een Jesse. Want hoe kijk je daarna? Je hebt het over het loterij, socialisme, je zou kunnen zeggen als verder, je hebt toch een eerste verantwoordelijkheid naar je huurders. Dat die niet in de schimmelwoning.

SPEAKER_02 32:24

Ja, dat lijkt mij wel. Ik ben geen grote expert over schimmelwoningen. Dus ik weet niet de ernst van het probleem of wat de meest effectieve oplossingen zijn.

SPEAKER_03 32:35

Dat het ministerie daar een paar jaar geleden op grote schaal onderzoek naar deed, toen bleek het in de hele woningvoraad voort te komen, ook in de koop, ook in de particuliere huur, het meest in de sociale huur. Vooral een beetje in de naoorlogsbouw, jaren 50, 60, 70. En wel bij ongeveer een derde van de woningen.

SPEAKER_02 32:54

Oké, ja, dus wel bij zich weinig onderhoudsopgave dan. Ik weet wel dat er iemand, want ik had het ook met een corporatiebestuurder een keer over, en die zei van ja, door die schimmel aanpak, want toen hadden we het ook over die onderhoudskosten, door die schimmel aanpak, dan zeggen ze nu wel vaak van je moet nu iets doen. Terwijl zo'n woning kan best over twee jaar of over een jaar op een lijst staan om dan toch al een renovatie door te gaan. Wat natuurlijk wel weer zorgt voor veel hogere kosten, die je dan maakt. Terwijl dat zou je niet zo snel doen dan bij een andere partij, omdat het ook een beetje politieke organisaties zijn.

SPEAKER_03 33:32

En Jes, ze noemt nou wat misschien veronderstellingen, hypotheses wat er kan spelen. Hebben jullie er zo'n aantal, Maarten? Dat je denkt, hier willen we eens naar gaan kijken. Als het gaat om schimmel? Nou, onderhoud van wat er allemaal speelt in dat brede vraagstuk over die stijgende onderhoudslast. Hebben jullie ideeën waardoor het zou kunnen komen?

SPEAKER_04 33:52

Nou ja, het is door heel veel verschillende factoren. Dus voor een deel is het ook gewoon het gevolg van het feit van de inflatie. Dus de bouwkosten in algemene zin stijgen enorm. Maar dat verklaart maar deels de stijging van de onderhoudskosten. Het is voor een deel achterstallig onderhoud. Dus het is gewoon inlopen op onderhoud, wat in het verleden eigenlijk onvoldoende is, heeft plaatsgevonden. Je ziet ook dat die maatschappelijke druk, publiek en politiek eigenlijk toeneemt als het gaat bijvoorbeeld om schimmel. Nou, die schimmel aanpakken die kosten enorm veel geld. Dus dat zie je. Er zijn ook ideeën over dat private equity. En dat die zich in de markt beweegt. En dat dat uiteindelijk ook toe kan leiden dat kosten stijgen. Maar nog nergens hebben we dat.

SPEAKER_03 34:52

Misschien is het wel goed dat te benoemen. Want ik hou er altijd van om gewoon dingen die zo besproken worden in de wandelgangen, ook gewoon voor de microfoon te zeggen. Dus ik hoor in de corporatiesector mensen wel vragen van. dit is misschien ook wel die woningcorporaties, met die miljarden die daar rondgaan in het onderhoud ook een hele aantrekkelijke club. Voor onderhoudsbedrijven en misschien zelfs private equity. En we hebben de afgelopen jaren ook heel veel nauwe samenwerkingsverbanden gezien. Woningcorporaties spreken dan over co-maker afspraken met onderhoudsbedrijven. En ja, zit daar wel een beetje genoeg tegenkracht tegen een markt die ook gewoon geld wil verdienen.

SPEAKER_04 35:32

Ja, ik denk dat de professionaliteit daarin ook heel erg verschilt. We zien ook hele grote verschillen tussen wat corporaties betalen aan onderhoud. En die verschillen zijn ook niet altijd even makkelijk te verklaren. Hoe kan het dat je in plaats A eigenlijk maar de helft kwijt bent voor ogenschijnlijk hetzelfde onderhoud dan in plaats B. En daar zit ook een stukje contractbeheer bijvoorbeeld wat je hebt met aannemers en partners zit daarin. Dus eigenlijk op heel veel vlakken zijn er aanknopingspunten en ideeën waarom die kosten zo aan het stijgen zijn. Het is echt niet zo dat dat alleen maar externe factoren zijn. Dan kunnen corporaties daar ook zelf best wel wat in doen.

SPEAKER_02 36:21

En zou ook niet trouwens dat die woningvoraad steeds ouder wordt, is natuurlijk ook gewoon een gegeven. En dat dat vaak ook woningen waren die na de oorlog zijn gebouwd, die waar ook echt flink op de kosten werd gelet bij de bouwen al. En dat je nu ziet dat dat dan gewoon 50, 60 jaar later, dat dat gewoon dat die kosten exponentieel gaan stijgen. Dat is toch ook gewoon misschien logisch. Ja, dat zou zomaar kunnen.

SPEAKER_03 36:51

Wij zijn heel benieuwd naar je onderzoek, Maarten. Heb je enig idee? Wanneer dat de resultaten daarvan verwacht worden?

SPEAKER_04 36:57

Ja, ik denk dat de resultaten daarvan in de tweede helft van dit jaar zullen komen. En nogmaals, dat zijn resultaten die als het goed is aanvullend zijn op andere onderzoeken die ook gedaan worden dit jaar.

SPEAKER_03 37:10

En dan even terug naar het algemene plaatje. Ik wilde zeggen, Jes, ik was laatst bij een lezing die jij gaf voor Ede, de Vereniging van Woningcorporaties. De Waarde van Wonen, was die geloof ik getiteld. En daar gebruikte jij het beeld van een schaar, geloof ik. Je zou kunnen zeggen, dus een soort spagade. Die huren die stijgen naar jouw mening. Eigenlijk te langzaam als je let op de inflatie, die onderhoudkosten stijgen veel sneller. En daardoor ontstaat er een steeds grotere. Hoe zou je dat beeld beschrijven?

SPEAKER_02 37:41

Dan wordt het gewoon verlieslatend. Een schaar die niet te lang uit elkaar kan blijven staan. Want anders of tenzij iemand al anders er geld bij doet, dat kan natuurlijk ook. Je gaat weer helemaal terug naar hoe het ooit was. En we gaan weer helemaal jaren 70, jaren 60, waar de overheid gewoon zei. Dit is verlieslatend. Wij passen het verschil bij. Maar mag ik met jou eens verkennen? Wat zou je als mogelijke oplossingen zien? Zou dat een oplossing kunnen zijn? Dat zou in ieder geval een consistent verhaal zijn. Dat zou al schelen, denk ik. Dus ik zou het niet. Ik bedoel, ik ben er zelf niet voor. Omdat ik vind dat we dat je subsidies beter via mensen kan doen dan via woningen, vanwege dat aspect wat ik zei over loterijsocialisme. Je krijgt heel veel problemen. Als je de huren gaat verlagen van een paar woningen, dan hebben mensen eigenlijk voelen ze niet meer dat zij schaarse woonruimte bezet houden. Dus ik heb eigenlijk liever dat we bijvoorbeeld de huren gaan verhogen en die huurtoeslagen omhoog trekken. Dus dat zou eerder mijn oplossing zijn.

SPEAKER_03 38:45

En dan zit je daarmee dus doe je vooral iets aan de inkomstenkant van bijvoorbeeld de woningcorporaties, huren meer omhoog dat het verder.

SPEAKER_02 38:53

En ook aan de inkomsten van mensen, als ze arm zijn, dan zou ik dat zou ik niet willen dat zij dan een kopje ondergaan. Dus je gaat wel zorgen dat zij ook gecompenseerd worden in hun inkomen voor die huursverhoging. Maar ik vind en ik vind ook dat woningcorporaties, je ziet nu eigenlijk als je kijkt naar de WOZ-waarde van een woning. Dan maakt het eigenlijk niet uit of die woning twee ton waard is of zes ton. Een woningcorporatie vraagt altijd 600 euro. Het maakt niet uit wat de woning is, zeg maar. En dat is denk ik ook een beetje krom. Want je wil ook wel dat het doorstromen is. En dat je niet bijvoorbeeld alleenstaande hebt die een gezinswoningen in bezet houden. Zeker in een soort van, of in ieder geval dat ze dat je daar iets van merkt. Een beetje een klassieke vrije marktdenker. Ja, als jij dat vrije markt vindt. Ik ben niet tegen corporaties. Ik vind corporaties vind ik een prachtig instrument, maar het heeft ook nadelen.

SPEAKER_03 39:50

Maar eigenlijk waren dit ook een beetje de was het gedacht goed waarmee die corporaties zijn verzelfstandigd om het een beetje zo te doen. Misschien zeg jij van dat is.

SPEAKER_02 39:59

Ik vond dat ook lijkt mij ook een goed idee geweest eigenlijk. En ik vind gewoon dat waar het nu misgaat, is dat die kerngedachten helemaal is losgelaten. Dat wat het idee toen was bij die verzelfstandiging, was dat woningcorporaties ook kostendekkende huren hadden. En dat is helemaal losgelaten. Ja, dan wordt het een zooitje. Nu zitten we hebben eigenlijk de worst of all worlds. We hebben niet de volkshuisvesting van vroeger. En we hebben ook niet dat dit kan werken. Want het moet allemaal verlieslatend.

SPEAKER_03 40:25

Nou, we komen een beetje op het terrein van de politiek. Kan ik me voorstellen dat een. Ja, dat word ik voorzichtig.

SPEAKER_04 40:30

Ja, nee, dat klopt. Maar in de algemene zin denk ik wel dat wij er ook wel voorstander van zijn dat corporaties iets meer ruimte krijgen om hun eigen broek op te houden. Dus om ervoor te zorgen dat die inkomsten toch beter passend zijn bij de kosten die ze maken. En of dat nou helemaal sluitend moet zijn. En wat dat dan betekent voor andere keuzes die gemaakt moeten worden, dat is inderdaad, dat zijn onder andere politieke keuzes. Maar dat je iets meer eigen ruimte krijgt om ervoor te zorgen dat je inkomsten gelijk krijgt met je uitgaven.

SPEAKER_02 41:08

Daar zijn we wel voorstander van jij daar een tegenstander van?

SPEAKER_03 41:14

Ik ben ook politiek functie. Maar weet je, ik vind wel, en kijk, nu zie je dit systeem is niet houdbaar. En daar maak ik me wel zorgen over. In mijn dagelijks leven zijn we ook bezig met de prestaties van woningcorporaties. En ik maak me gewoon zorgen als je eigenlijk ook als politiek en onze regering zegt van we verwachten echt iets van die woningcorporaties. Maar je maakt niet keuzes, financiële keuzes die dat ondersteunen. Ja, dan ben ik bang dat je de maatschappelijke frustratie aan het organiseren bent.

SPEAKER_02 41:45

Ja, en het was natuurlijk, dat was dat wel van het systeem van de jaren zeventig. Als ze je ambities ging formuleren, dan produceerde je ook meteen geldstromen. Want de overheid ging betalen dan. Je kon wel zeggen, als je tegen een woningcorporatie een opdracht gaf om meer te bouwen, dan ging automatisch het bonnetje naar de overheid. Ja, nu worden wel opdrachten gegeven om meer te bouwen. Maar het is volstrekt onduidelijk wie dat bonnetje dan gaat oppakken.

SPEAKER_03 42:11

Jesse, ik ben ook naar je aan het luisteren. En ik denk, je bent volgens mij een hele kritische journalist. En ik snap ook dat Edis, de vereniging van corporaties, jou uitnodigt voor een lezing. Dit is natuurlijk in een lobby van woncoraties. Prachtig, een kritische journalist die zo zegt van. We verwachten veel te veel van die corporaties, terwijl ze veel te weinig steunen.

SPEAKER_02 42:34

Is dat voor jou een dilemma? Nou, niet echt. Ik bedoel, ik had dit verhaal en zij vragen mij om een lezing te geven, het is niet andersom gegaan of zo.

SPEAKER_03 42:46

Dat maakt jou niet uit. Nee, dat zie het podium oprijzen, omdat het voor hen ook wel. Nou, het gaat mij dan meer om of het waar is. Hoe is dat voor jou, Maarten? Want ik had dat gevoel ook een beetje met de staat van de corporatiesector. Dat ik dacht, nou, ik kan me voorstellen dat woningcorporaties hier ook wel blij mee zijn en zo'n SIA van de toezicht houden.

SPEAKER_04 43:07

Ja, nou ja, en dat is dan hartstikke mooi. Maar dat is niet waarom wij het opschrijven. In die zin denk ik dat wij er een beetje hetzelfde in zitten als Jesse. Het gaat ons erom, dat we eigenlijk onafhankelijk toch duiden hoe het stelsel ervoor staat. En dat dat een boodschap kan zijn, die eigenlijk in lijn is met de belangen van corporaties. Dat is op zich helemaal niet zo gek. Want in een goed functionerend stelsel, als je daar naar streef, dan is dat ook in het belang van corporaties. Maar ja, in dit geval was het wel was het een steun in de rug, denk ik. Voor de corporaties en edels.

SPEAKER_02 43:53

Ik moet wel zeggen dat ik na die lezing dan met sommige mensen sprak. En dat ik toen dacht van nou, misschien had ik ook nog wel wat kritischer op. De corporaties zelf kunnen zijn.

SPEAKER_03 44:04

Als je nou zo moet zeggen, wat zou jouw meest kritische vraag zijn aan de woningcoor.

SPEAKER_02 44:09

Nou, ik ben wel heel benieuwd hoe het kan dat. Want iemand vertelde mij dat hij dus allemaal projectontwikkeling deed voor woningcorporaties. En dat zij dus eigenlijk programma's van eisen hebben bij zo'n woning, die gewoon vuistdik zijn. Heel erg mooie, heel erg dure woningen eigenlijk gaan bouwen. En je kan je afvragen als jouw hele verhaal delen. Er is woningnood, het is nu, het is urgent. En jij gaat het duurste van het duurste met allemaal moeilijke dingen bouwen. Hij zei, nou ja, de commerciële partijen doen dat veel soberder dan woningcorporaties. Terwijl jouw doelgroep is juist gewoon dat je heel veel arme mensen huisvest, dan is dat ook een beetje je eigen schuld, dat het zo verlieslatend is. En ik heb hier in de buurt in de houthavens, zijn dingen gebouwd voor krankzinnige prijzen. Ik bedoel, het is mooi dat dat af en toe als een prestigeproject wordt gedaan, maar het slaat misschien ook wel een beetje door.

SPEAKER_03 45:06

Je hebt luisterend te knikken, Maarten. Dat de toezichthouden te knikken.

SPEAKER_04 45:13

Ik let altijd op te lichaam staan. Dit was mijn neutrale blik. Maar ja, ik begrijp heel goed dat dit wordt gezegd. Ik merk dat ik er een beetje dubb in zit. Aan de ene kant, ik denk dat voor een deel die programma's van ijzen ook worden opgesteld op die manier, omdat dat ook weer voortkomt uit de afspraken die corporaties moeten maken met gemeentes. De prestatieafspraken. Dus gemeentes stellen ook eisen aan. En dat zijn vaak ook gestapelde eisen. A waar een woning door een corporatie gebouwde woningen aan moet voldoen. Onder andere in ruil van grond die ze daar dan weer voor krijgen. Dus daar zit een soort van wederkerigheid in. Maar daardoor stijgt in sommige gevallen de prijs van en ook de kwaliteit van een woning enorm. En dat is een politieke keuze.

SPEAKER_02 46:03

En het is ook wel goed te beseffen dat dat juist vroeger in die tijd van die iedereen zegt de volkshuisvesting, Hoera van de jaren 70, toen waren dat juist omdat de overheid ook het bonnetje betaalde dat zij heel erg afdwongen, dat het ook sober en doelmatig werd juist. Zeker, zeker.

SPEAKER_03 46:18

Ik heb me bezighouden met geschiedenis. En dan zie je vanuit het ministerie aansturing tot op het aantal laden in een keukenkastje, omdat het goedkoper moest. O in de tijd dat de Elektra nou niet helemaal was ingeburgerd van nee, we willen een deurbel met een trekveer. Want de Elektra is net wat duurder. Echt op dat niveau werden de kosten gedrukt.

SPEAKER_02 46:39

Vanuit Den Haag. Voor heel veel Nederland.

SPEAKER_03 46:45

En over de politiek gesproken. Want jij zei van we moeten ergens al misschien ook in het systeem veranderen. We hadden het even over de woningcoöperatie, maar je kritiek richt zich toch vooral op het systeem en politieke keuzes. Ben jij een roepende in de woestijn?

SPEAKER_02 47:02

Ik denk dat het gewoon een heel ingewikkeld probleem is om ook verandering in te brengen. Of dat het sowieso een olietanker is, die hele woningmarkt.

SPEAKER_03 47:11

Ik vraag, Jesse, omdat ik eigenlijk dit soort analyses. Kijk, jij weet het volgens mij op een hele toegankelijke, scherpe manier te brengen, maar ik hoor ze om me heen, ik loop al een heel aantal jaren in die wereld van die corporaties, eigenlijk sinds de tijd van Stef Blok hoor ik dit soort analyses.

SPEAKER_02 47:27

Wat voor analyses?

SPEAKER_03 47:29

Je zou kunnen zeggen dat het model, hoe je het ook noemt, het inkomstenuitgavenplaatje van corporaties, niet in balans is en dus niet houdbaar.

SPEAKER_02 47:37

Nee ja, kijk, de grap is, wat bedoelen we met niet houdbaar uiteindelijk? Want een woningcorporatie zal niet snel failliet gaan. Wat je gaat zien, is dat zij gewoon bezit gaan verkopen, dat het steeds kleiner wordt, het slinkend aandeel van de corporatie sector, nou eigenlijk wat we de afgelopen 15 jaar hebben gezien. En dat zal zich dan doorzetten. Het is niet zo dat er heel snel acuut een woningcorporatie omvalt, want je kan altijd gewoon je bezit gaan verkopen. Zek jij daar iets van? Dat het kleiner wordt, ik weet niet per se of dat super erg is. Dus dat we precies mikken op 30%. Weet ik niet of je dat nou een doel moet zijn om dat helemaal vast te houden. Ik vind het wel belangrijk dat je gemengde wijken bijvoorbeeld kan houden. Dus dat er ook gewoon dat wijken in Amsterdam dat je daar ook kan wonen met een lager inkomen. En dat lijkt mij ook het doel van corporaties. Daar zit trouwens ook een ingewikkelde kant aan. Om die woningcorporaties eigenlijk heel veel bezit in dezelfde wijken hebben. En nu heel veel alleen maar aan arme mensen mogen verhuren. Waardoor eigenlijk het doel van corporaties, wat is om segregatie ook kleiner te maken, dat ze nu onbedoeld ook de aanjager daarvan worden, dat heel veel problemen zich in één wijk gaan concentreren. Da mag ook wel eens over nagedacht worden, of dat wel zo verstandig is. Kijk, dat is de keerkant van die scheefhuurdiscussie. Want mensen waren altijd tegen dat scheefhuren. Maar daardoor krijg je eigenlijk nog eenzijdigere wijken.

SPEAKER_03 49:16

Ik was je eigenlijk aan het bevragen om ook te kijken, zit er nog een optimistische noot bij deze correspondent? Een optimistische noot over de Nederlandse woningmarkt.

SPEAKER_02 49:26

De afgelopen jaren voor de gemiddelde woning, iemand die een woning heeft, zijn de woonlasten alleen maar gedaald. Kijk, het probleem zit er bij de mensen die nog een woning zoeken. Maar voor het gros van Nederland is er niet zo gek veel aan de hand. Zo kan je het ook zien.

SPEAKER_04 49:44

En als je nou, want je hebt natuurlijk het afgelopen jaar denk ik veel rondgereisd, ook met dit verhaal. Onder andere na aanleiding van het artikel wat je hebt geschreven, maar je hebt er natuurlijk meer over gezegd en geschreven. Wat is je nou opgevallen dan in die gesprekken die daarover die je daarover hebt gevoerd?

SPEAKER_02 50:05

Nou, ik ben niet heel erg veel rondgerezen hoor. Maar ik vond bijvoorbeeld daarna, wat ik net vertelde over, dat ik me wel ben aan gaan afvragen hoe woningcorporaties het nou eigenlijk zelf doen. En waar die bestuurders eigenlijk precies op worden afgerekend. Bijvoorbeeld ben ik eigenlijk wel benieuwd naar hoe aan wie leggen zij nou precies verantwoording af? Je kan het best wel bond maken, misschien met van die bouwkosten en die dan enorm zijn. Wie zegt dan van dit moet je niet doen? Of zo? Of wat is eigenlijk het doel soms, denk ik? Maar ja, ik weet niet van voor de rest weet ik meer.

SPEAKER_04 50:43

Ben je optimistischer geworden of juist pessimistischer? Wat heeft het met je gedaan?

SPEAKER_02 50:49

Ik heb wel het idee dat deze analyse wel op zich nu steeds breder wordt gedeeld. Ook zo'n staat van de corporatiesector. En binnen de sector begint dit ook wel wat meer naar buiten te maken, kijk, ik zie wel bij woningcorporaties dat er heel erg de houding altijd is. Een soort van financieel slachtofferschap te cultiveren en dan naar Den Haag te zeggen. We moeten weer, we moeten eigenlijk moeten jullie het voor ons oplossen. Of de grondprijzen moeten lagen of iemand anders moet iets doen. En ik vraag me af of dat één gaat gebeuren. En dan als dat niet gaat gebeuren, wat zijn dan de gevolgen? En waar ga je dan iets anders doen in je ambities, in je huren? Ga je dingen verkopen?

SPEAKER_03 51:29

Want je discussie gaat er toch aankomen. En zou de corporatie misschien zeg je wat explicieter ook over na moeten denken?

SPEAKER_04 51:36

Ja, vind je ook Maarten? Ik denk dat dat een heel goed idee is. Kijk, wij zeggen op dit moment wel, ga onverminder door met datgene waar je mee bezig bent. Want op het moment dat je dat je gaat remmen, omdat je je zorgen maakt over de financiële duurzaamheid van het prestatiemodel. Dan weet je dat heel kort remmen, betekent daarna heel lang weer op gang komen. En dat de trein nu rijdt, dat zie je wel in het feit dat nu eindelijk eigenlijk die productie echt wel begint op te lopen. Dat zijn mooie cijfers. En dus remmen zou zonde zijn. Maar dat je als sector heel stevig het gesprek aan gaat, eerst met jezelf. Wat doen wij nu en wat kunnen wij doen om eigenlijk dat verschil tussen kosten en inkomen om dat gat kleiner te maken. Dat lijkt me heel verstandig. Maar ook dat je nadenkt over hoe gaan wij hier over het gesprek aan met de overheid en andere partners. Over welke afspraken wij nog durven maken en willen maken. En de wederkerigheid die daar ook bij moet komen kijken.

SPEAKER_03 52:52

Ja, dan gaat het over wat verwacht de gemeente van een corporatie en vice versus.

SPEAKER_04 52:56

Dus op gemeenteniveau. Maar het begint uiteindelijk toch allemaal bij die nationale prestatieafspraken. Want je ziet best wel dat op gemeenteniveau en bij de regio deals zijn best wel veel corporaties best kritisch geweest op van waar zetten we onze handtekening onder. Er zijn ook plekken geweest waar corporaties hebben gezegd, nou hier gaan wij niet voor tekenen. Want dan gaan wij heel veel toezeggen, maar we krijgen er eigenlijk heel weinig voor terug. Daar ben ik zelf eigenlijk groot voorstander van om dat gesprek zo stevig mogelijk te voeren. Maar eigenlijk op Rijksniveau is er toch nog best wel veel ambitie getoond. En je ziet nu dat datgene wat daar tegenover staat aan vanuit het Rijk. Dat daar eigenlijk het meeste moet gebeuren.

SPEAKER_03 53:41

Nou, ik weet dat er ook wat politici zijn die naar deze podcast luisteren. Dus wie weet wat jullie ook weer in beweging hebben gezet. Hebben wij de belangrijkste dingen gevraagd aan Jesse, Marten?

SPEAKER_04 53:53

Ja, ik denk het eigenlijk wel. Nou ja, ik vond het eigenlijk wel interessant ook toch om iets meer te horen over hoe hij er persoonlijk naar een aantal dingen kijkt. Ik presenteer hoe het zit, onafhankelijk. En tegelijkertijd je wilt toch ook graag een beetje horen hoe iemand echt naar dingen kijkt. Daar hebben we wel een glim van meegekregen. Dus dat vind ik hartstikke leuk. Dat is voor mij een interessant gesprek. Ja, leuk dat je meedeed.

SPEAKER_03 54:25

Jesse belangrijkste dingen gezegd? Ik geloof het wel. Fijn? Dank voor je tijd. Vond ik zoant. En ik denk veel mensen met mij. En dank zeg ik graag ook aan jullie luisteraars, voor jullie gewaardeerde tijd. Blijf betrokken bij de Volkshuisvesting. En als jullie willen ook bij deze podcast, heel graag tot de volgende keer.

SPEAKER_01 54:47

De woonkamer wordt mede mogelijk gemaakt door de stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland. Voor meer informatie kijk op visitaties.nl. En wil je niks missen? Abonneer je dan op deze podcast in je favoriete podcast app.